Ввод дома в эксплуатацию: что это значит для покупателя

Ввод в эксплуатацию — момент, когда дом официально перестаёт быть стройкой. Для покупателя по ДДУ это главная точка всего пути: только после неё застройщик может передать квартиру. Но ключи в этот день ещё не выдают — после ввода впереди приёмка, акт и регистрация собственности.

Что такое ввод в эксплуатацию

Когда стройка закончена, застройщик собирает документы и получает заключение стройнадзора о том, что дом построен по проекту. После этого ему выдают разрешение на ввод объекта в эксплуатацию — так оно называется в Градостроительном кодексе. В Москве этим занимается Мосгосстройнадзор.

С этого дня дом считается построенным, а в карточке дома на наш.дом.рф меняется статус. Как найти карточку и что в ней смотреть, мы разобрали в статье о проверке новостройки на наш.дом.рф.

Ввод и ключи — разные сроки

В рекламе срок ввода часто называют «сдачей дома», и легко решить, что в этот же квартал выдадут ключи. Это не так. Срок ввода — план застройщика из декларации. Срок передачи квартиры записан в вашем договоре, и именно от него считают просрочку. Между ними обычно проходит несколько месяцев. Подробно — в статье о сроке сдачи и сроке ключей.

Что происходит после ввода

1. Сообщение о готовности. Застройщик пишет участникам долевого строительства, что дом построен и квартиру можно принимать. По закону о долевом строительстве — не позже чем за месяц до срока передачи из договора.
2. Приёмка. Вы приходите смотреть квартиру. Если договор не называет другой срок, приступить к приёмке нужно в течение семи рабочих дней после сообщения. Недостатки записывают в акт осмотра, и застройщик обязан их устранить. Отказаться от подписания передаточного акта закон позволяет при существенных недостатках, когда квартирой нельзя пользоваться.
3. Передаточный акт. После подписания квартира считается вашей фактически: с этого дня вы платите за жильё и коммунальные услуги.
4. Регистрация собственности. Право собственности регистрирует Росреестр. Заявление после передачи квартиры подаёт застройщик, но покупатель может подать его и сам.

Что меняется для покупателя

• Деньги на эскроу. Пока дом строится, ваши деньги лежат на эскроу-счёте в банке. Банк перечисляет их застройщику после ввода дома — точнее, когда зарегистрировано право собственности хотя бы на одну квартиру в нём. Поэтому ввод — главная цель застройщика: без него он, как правило, не получит основную часть денег покупателей.
• Налоговый вычет. По квартире из ДДУ вычет можно заявить после подписания передаточного акта, не дожидаясь регистрации собственности.
• Ремонт и прописка. Ремонт можно начинать после акта, если управляющая компания не ставит своих условий. Прописаться получится только после регистрации права собственности.

Как это выглядит на практике

В больших кварталах корпуса вводят по очереди, поэтому в одном комплексе могут быть заселённые дома и стройка рядом. Так, в «Реке» корпус 2 сдан в 2023 году, а у квартала есть и другие очереди. Сроки ввода всех домов на наших страницах — в таблицах ЖК и в рейтингах новостроек Москвы.

Что делать покупателю

• Сверить срок ввода в последней редакции декларации со сроком передачи в договоре.
• Следить за карточкой дома на наш.дом.рф: отметка о вводе — сигнал, что скоро придёт сообщение о приёмке.
• На приёмку идти с планом квартиры и списком того, что входит в отделку по договору.
• Заложить деньги на коммунальные платежи с даты подписания акта: платить придётся ещё до регистрации собственности.